Dla przeciętnego Polaka zakup mieszkania to proces rozciągnięty na miesiące, a często lata. Najpierw zdolność kredytowa, potem banki, dokumenty, decyzje, negocjacje. Natomiast zagraniczne fundusze wchodzą na rynek z gotówką, podpisują jedną umowę i wychodzą z całym budynkiem albo osiedlem.
To nie jest metafora. To realny mechanizm, który w ostatnich latach stał się jednym z głównych motorów wzrostu cen mieszkań w Polsce.
I właśnie dlatego coraz częściej słyszysz zdanie: „przykro mi, wszystko już sprzedane” – mimo że budowa dopiero się kończy.
Ten proces nie dzieje się w próżni. Jest bezpośrednim rozwinięciem zjawiska opisanego w pierwszym artykule, gdzie pokazaliśmy, dlaczego ceny rosną mimo ogromnej liczby pustych lokali.
👉 Dlaczego mieszkania w Polsce są drogie, mimo że stoją puste?
Przykład pierwszy: niemiecki Vantage Development
Zacznijmy od liczb, bo one najlepiej oddają skalę problemu.
Vantage Development, niemiecki deweloper działający w Polsce, kupił ponad pięć tysięcy mieszkań rozsianych po największych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Katowicach i Poznaniu. Cena tej transakcji wyniosła około 2,4 miliarda złotych.
Co istotne – transakcja została sfinalizowana gotówką.
Dla porównania: jest to kwota wyższa niż roczny budżet wielu polskich miast. Tymczasem mówimy o zakupie mieszkań, które w normalnych warunkach mogłyby trafić do tysięcy rodzin, singli czy młodych par.
W praktyce zniknęły z rynku, zanim ktokolwiek zdążył je obejrzeć.
To nie wyjątek. Szwedzi i Duńczycy robią to samo
Vantage Development nie jest odosobnionym przypadkiem. To element szerszego trendu.
Szwedzki fundusz Heimstaden kupił w jednej transakcji ponad 2,5 tysiąca mieszkań za około 1,4 miliarda złotych. Duński NREP wykupił jednorazowo ponad tysiąc lokali. Każda z tych operacji oznaczała de facto zniknięcie całych osiedli z rynku pierwotnego.
Dla zwykłego kupującego oznacza to jedno: brak realnego wyboru. Nie dlatego, że mieszkań się nie buduje, ale dlatego, że nie trafiają one do indywidualnych nabywców.
Dlaczego zagraniczne fundusze i deweloperzy na tym korzystają?
Z perspektywy dewelopera sytuacja jest wręcz idealna. Zamiast sprzedawać mieszkania pojedynczym klientom, czekać na decyzje kredytowe i rozciągać proces sprzedaży na wiele miesięcy, podpisuje jedną umowę i zamyka projekt w kilka dni.
Pieniądze są pewne. Ryzyko minimalne. Zysk natychmiastowy.
W takim układzie nie ma żadnej motywacji, by obniżać ceny albo dostosowywać ofertę do możliwości finansowych Polaków. Skoro popyt hurtowy jest gwarantowany, ceny mogą tylko rosnąć.
Ten mechanizm bezpośrednio uderza w segment mieszkań, które są najbardziej potrzebne zwykłym ludziom — o czym szerzej piszemy w kolejnym artykule, poświęconym skali i strukturze problemu.
Urządzasz swój dom lub biuro i stoisz przed zakupem mebli? Zapoznaj się z ofertą –biurka, szafy, regały na książki od Bartnikowski meble!
Rosnący wykup przez cudzoziemców – dane, które niepokoją
Według danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych liczba wniosków cudzoziemców o zakup nieruchomości w Polsce wzrosła o około 40 procent rok do roku. W samym 2024 roku złożono ponad dwa tysiące takich wniosków.
I to tylko wierzchołek góry lodowej.
Te dane obejmują wyłącznie przypadki, w których potrzebna jest zgoda ministerstwa. Ogromna część transakcji — zwłaszcza realizowanych przez fundusze — w ogóle takiej zgody nie wymaga. Rzeczywista skala wykupu mieszkań przez zagraniczny kapitał jest więc znacznie większa, niż pokazują oficjalne statystyki.
Jeśli chcesz zarejestrować działalność gospodarczą lub przenieść jej siedzibę możesz to teraz zrobić przez Wirtualne biuro Poznań.
Rynek, który przestał być rynkiem dla obywateli
W tym momencie warto zadać pytanie fundamentalne: czy wciąż mówimy o normalnym rynku nieruchomości, czy już o rynku skolonizowanym przez kapitał?
Gdy jedna strona płaci miliardy gotówką, a druga bierze kredyt na trzydzieści lat, konkurencja przestaje istnieć. Zwykły obywatel nie przegrywa dlatego, że „za mało się stara”, lecz dlatego, że systemowo został wykluczony.
Konsekwencje tego modelu nie kończą się na wysokich cenach. Prowadzą do masowego najmu, uzależnienia od funduszy i w dłuższej perspektywie do głębokich zmian społecznych, o których szerzej piszemy w osobnym tekście.
👉 [Tu link: „Skutki rynku mieszkaniowego dla Polaków – kredyty, najem, emigracja”]
Zanim jednak przejdziemy do skutków, trzeba jeszcze zrozumieć jeden element układanki: pustostany. Bo trudno mówić o „braku mieszkań”, gdy setki tysięcy lokali stoją zamknięte.
I właśnie temu poświęcony będzie kolejny artykuł.
👉 [Tu link: „Pustostany w Polsce – setki tysięcy mieszkań, w których nikt nie mieszka”]